Затопило квартиру с крыши: как взыскать ущерб?

Стрельникова Евгения, юрист ООО «ЮК «ГРАНИ РИСКА»

Если вашу квартиру заливает с крыши многоквартирного дома, важно действовать быстро и последовательно, чтобы минимизировать ущерб и решить проблему. В таких ситуациях ответственность за устранение протечек и возмещение ущерба лежит на управляющей компании (УК), которая обязана поддерживать дом в надлежащем состоянии. В этой статье мы разберем, как правильно действовать, чтобы привлечь управляющую компанию к ответственности за причиненный ущерб.

1. Кто отвечает за ущерб?

Крыша является общим имуществом в МКД.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, крыши.

А значит отвечать за ее ненадлежащее содержание будет то лицо, которое отвечает за управление общим имуществом МКД.

Закон предусматривает три способа управления общим имуществом МКД:

1. непосредственное управление собственниками МКД, если число квартир не превышает 30;
2. управляющая компания;
3. товарищество собственников жилья.

На практике чаще всего встречаются второй и третий варианты. В этой статье мы рассмотрим вопрос взыскания ущерба с управляющей компании, хотя большинство рекомендаций также применимы и для домов, управляемых товариществом собственников жилья.

Как узнать организацию, которая управляет общим имуществом вашего дома:

1. на официальном сайте ГИС ЖКХ:

2. посмотреть в квитанция за ЖКУ в разделе получателя платежей за содержание имущества;
3. на информационных стендах и в объявлениях в подъезде.

Причинами залива квартиры с крыши может быть как ее техническое состояние, так и внешние обстоятельства (снег, дождь, механические повреждения). Однако всех этих случаях возместить ущерб и устранить протечку должна управляющая компания.

Но бывают исключения:

1. затопление квартиры при производстве капитального ремонта крыши – в данном случает отвечает региональный оператор, осуществивший такой ремонт;
2. если дом возведен недавно и находится на гарантии, то требования о возмещении убытков и устранении протечки предъявляются застройщику.

Часто управляющая компания в качестве доводов освобождения от ответственности говорит о том, что крыша настолько в плачевном состоянии, что ей может помочь только капитальный ремонт. А в рамках текущего ремонта ничего сделать нельзя. Однако данная позиция не соответствует действующему законодательству.

К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, в частности, проверка кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества – крыши (кровли).

2. Фиксация факта залива

После принятия необходимых мер безопасности и максимального сохранения имущества, нужно НЕМЕДЛЕННО сообщить о случившемся в аварийно-диспетчерскую службу и управляющую компанию вашего дома.

Акт о причинении ущерба должен быть составлен с участием представителя управляющей компании в течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу

В акте ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОТРАЖЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ МОМЕНТЫ:

1. информация о лицах, составивших акт: ФИО собственника, ФИО и должность сотрудников управляющей компании;
2. адрес квартиры;
3. ПОЛНЫЙ перечень повреждений;
4. причина затопления;
5. подписи всех лиц, составивших акт.

Если акт не будет соответствовать указанным признакам, это может затруднить доказывание ущерба или вины управляющей компании. В случае возникновения разногласий, например, при составлении перечня повреждений, при подписании акта необходимо зафиксировать свои замечания. Укажите на отсутствие отраженных в акте повреждений и собственноручно внесите недостающие пункты.

Примерна форма акта:

Если управляющая компания не реагирует и не присылает сотрудника для оформления акта, то необходимо:

1. официально уведомить управляющую компанию телеграммой на юридический адрес;
2. составить акт с участием двух соседей и в акте обязательно указать, что представитель управляющей компании не явился для составления акта.

Крайне важно предупредить соседей снизу о произошедшем. Если их квартира также пострадала, необходимо зафиксировать этот факт в акте. В противном случае вы можете быть привлечены к ответственности за причиненный ущерб, даже если он возник не по вашей вине.

3. Оценка ущерба

Для определения размера ущерба необходимо обратиться к независимому эксперту.

Эксперт проведет осмотр квартиры, зафиксирует все повреждения и составит экспертное заключение. В нем будут подробно описаны все повреждения и рассчитана стоимость восстановительных работ. Это включает в себя замену отделочных материалов, ремонт мебели и техники, а также другие необходимые работы.

Очень важно уведомить управляющую компанию о дате и времени осмотра квартиры экспертом, не позднее чем за три рабочих дня. Сделать это можно путем направления телеграммы или нарочного уведомления. Пример уведомления об осмотре:

Обязательно сохраните договор на услуги эксперта и квитанцию об их оплате. Эти расходы вы сможете взыскать с управляющей компании.

4. ФОРМА ДОСУДЕБНОЙ ПРЕТЕНЗИИ

После того как получено заключение эксперта уже можно приступать к подготовке досудебной претензии.

Сразу оговорюсь, что в данному случае досудебный порядок не обязателен. Однако его соблюдение может поспособствовать мирному урегулированию спора, а также в судебном порядке даст вам право на взыскание потребительского штрафа, но об этом чуть позже.

Примерная форма претензии:

Что необходимо приложить к претензии:

1. документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
2. копию акта о заливе;
3. копию уведомления об осмотре;
4. экспертное заключение;
5. квитанцию об оплате услуг эксперта.

Претензию необходимо направить ценным письмом с описью вложения. Этот способ обеспечивает подтверждение отправки: у вас останется почтовая квитанция с трек-номером для отслеживания и опись вложения. Также возможен вариант нарочного вручения претензии. Претензия готовится в двух экземплярах. Один передается в управляющую компанию, на втором ставится отметка о вручении.

На официальном сайте Почты России по трек-номеру необходимо отследить вручение претензии в управляющую компанию.

Срок ответа на претензию составляет 10 календарных дней.

Какие варианты возможны на данной стадии?

Первый вариант — игнорирование претензии. В этом случае управляющая компания не выплачивает деньги и не предоставляет письменного ответа. Второй вариант — предложение меньшей суммы. Здесь решение остается за вами: если предложенная сумма, хотя и меньше расчетов эксперта, покрывает ваши расходы на восстановление квартиры, можно рассмотреть возможность согласия. Третий вариант — признание суммы ущерба, но с предложением выплатить ее в рассрочку, частями. В такой ситуации важно письменно зафиксировать все достигнутые договоренности. И, наконец, четвертый, самый благоприятный вариант — полное исполнение претензии в указанном объеме.

5. Что можно получить в судебном порядке?

Если досудебное урегулирование спора не дало результатов, следующим шагом будет подача искового заявления в суд.

В этом случае применяется закон о защите прав потребителей, что позволяет вам обратиться в суд как по месту нахождения управляющей компании, так и по вашему месту жительства.

Как потребитель, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины, если сумма иска не превышает 1 000 000 рублей.

На практике срок рассмотрения дела зависит от загруженности суда и от того, будет ли назначена судебная экспертиза, если управляющая компания оспорит размер ущерба.

По судебному решению вы получаете:

1. стоимость устранения ущерба;
2. компенсацию морального вреда;
3. штраф в размере 50 % от присужденных денежных средств;
4. компенсацию расходов на оплату экспертизу и услуг юриста.

В некоторых случаях в исковых требованиях можно заявить о взыскании астрента (судебной неустойки). Это означает, что суд в своем решении устанавливает конкретную дату, до которой управляющая компания обязана устранить протечку. Если срок будет нарушен, с управляющей компании будет взыскана неустойка за каждый день просрочки в размере фиксированной суммы, установленной судом.

Это стимулирует управляющую компанию на оперативное устранение недостатков кровли.

Ниже представлен фрагмент исполнительного листа, по которому наш клиент получил денежные средства:

В ходе рассмотрения дела управляющая компания активно пыталась доказать, что протечка кровли устранена, а также оспаривала размер причиненного ущерба. Однако нам удалось успешно отстоять интересы клиента и взыскать полную сумму ущерба, подтвержденную экспертизой. Кроме того, в данном случае был взыскан значительный размер компенсации морального вреда — 20 000 рублей, поскольку квартиру клиента регулярно затапливало, что делало проживание в ней невозможным и причиняло существенные неудобства.